调控政策依旧从紧 房价下行已成定局

2011-09-30 来源:南方网 已有条评论,共有人参与
分享到:

[摘要]虽然众多开发商、业界人士对于惠州房地产市场前景依旧看好,但都无法改变当前的困局。一位受访的观察人士在谈及惠州房地产行业当前的境况曾说:“当前惠州房地产行业如同玻璃瓶里的飞虫,前途光明而出路未知。”..............................................................................

  甘房网(gshouse.com.cn)讯  虽然众多开发商、业界人士对于惠州房地产市场前景依旧看好,但都无法改变当前的困局。一位受访的观察人士在谈及惠州房地产行业当前的境况曾说:“当前惠州房地产行业如同玻璃瓶里的飞虫,前途光明而出路未知。”

  超过60个楼盘集中在下半年入市,超过3万套的新房供应量和1万多套上半年市场尚未消化的市场存量房源,让惠州房地产市场自2009年以来首次出现严重的供过于求局面。

  迟悬而未落的限购,让业界如坐针毡。一方面和限购时间抢跑推货,另一方面为抓住所剩不多的“金九银十”高声呐喊。9月底一些入市楼盘的访客数量直线增加,说明购房需求依旧存在,但是谁会贸然出手?多位受访的业界人士表示,就算限购不落地惠州,一定会有一个类似的方式来承担,如惠州近邻韶关的限价。但是对于下半年的调控政策,没有人给出放松的答案,高涨的CPI和严峻的形势,再加上各级政府抑制房价的目标,似乎找不到政府放松政策的借口。奥园的营销总监陈锐认为,政策的执行上可能会比上半年要严格很多,他给出的理由是,最近国家对以往很少关注的商业地产的贷款也开始加以限制,政策从紧的信号明显。

  往年的供求平衡的局面在今年被打破,楼价成为最直观的体现,近期多个楼盘调低入市预期,采取以价换量的做法。这在业界看来,是无奈之举。受访的业界人士认为,在接下来的时间里,房价下行的趋势已经无法改变,一些等待回款的企业,可能采取大规模的降价势态来赢得购房者的青睐,超过2位受访的业界专家表示,10月中下旬,将会迎来新一波的降价高潮。

  政策不会放松,房价不会低于6000

  ◎范忠洲,惠州新里程策划机构总经理

  从目前市场层面反馈的信息来看,2011年下半年惠州房地产政策比较微妙。由于上半年房价涨幅较大,惠州市场进入了国家相关机构调控视野,但是否限购截至目前还是悬而未决,有消息称惠州版限购条例在市里已经开过会,但至今未落地,可以理解是传闻。但是传闻的9月初国家对于房价上涨过快的二、三线城市限购到如今依旧未出台,表明了相关部门的态度———边走边看,预计不会有其他政策出台。限贷已经让市场和开发商够呛了,短期内限贷的政策还是不会松绑,至少维持到明年。

  从价格角度来看,虽然目前的价格较前几年有较大涨幅,但惠州原先的房价基数低,房价从2008年不到4000元的水平涨到目前的价格是正常的,也是和惠州城市在珠三角的地位相适应的。6000多的均价在同等G D P的同类型城市中是较低的,因此预计即使受调控影响,惠州的房价调整幅度也是有限的,但是受制于开发商不同的情况,小幅震荡不可避免。如果限购政策依旧迟迟悬而未决,相关政策的调控没有更猛的招数,预计到明年上半年,房价可能还稳中有升。即使有所调整,估计一般情况下月度均价也不会低于6000这个数字。

  供过于求,价格回调的可能性很大

  ◎黄英飚,惠州中原地产事业二部总经理

  下半年的政策,限购将是一个不可避免的话题。从惠州的市场情况来看,如果价格上还有进一步上涨的可能性的话,不排除市场将会出台包括限购在内更为严厉的措施。当前多个开发商下调价格,表明当前惠州的房地产市场拥有较好的调节能力,如果市场自身能调整,那用行政手段的宏观调控意义不会太大。

  很多人理解房价一直上涨的市场才正常,房子既然是商品,那价格就应该随着供求的变化而波动。

  惠州房地产市场在2009、2010年的强盛的刚性需求面前,供应量是严重不足的,所以导致了房价上涨幅度较大。

  从2010年下半年起,市场上多个项目同时开工,供应量大大增加,加上国家的调控政策抑制了一部分刚需族的购房欲望,导致供过于求的情况出现。现在的购房者除了在老城区的麦地、河南岸、东平市场选择不多外,其余各片区产品线齐全,购房者选择的空间很大。与此同时,开发商的营销思路和手法也产生了变化,发展商直接面对购房终端走终端路线,直接让利或者面对购房者做体现式的营销,是最大的变化。各种不利因素逼迫开发商直接让利或者直接降价,预计随着时间的推移,开发商回调价格的可能性会越大。

  限购落地可能性小,刚性需求依旧存在

  ◎李耿明,惠州名流置业营销总监

  惠州下半年政策最大的变化看点就是限购,韶关最近以限价绕开了限购,但也造成了很大的影响。和韶关相比,惠州拥有较为广袤的土地资源,惠州的发展也需要大力吸引外来人口,这些人都在惠州生活,一旦限购就等于说是关闭了他们购房的大门,这是不公平的。限购可能适合于惠州某些特殊的纯粹以外来人口投资为主的区域,限购迟迟未能出台表明所受阻力较多。下半年预计惠州市场的政策将不会有变化,限贷依旧持续,对开发商的开发贷也同样收紧。

  最近惠州市场一些新开楼盘不管成交量如何,但是上门的客户量都较多,这表明,无论形势如何变化,市场的刚性需求依旧存在,成交量只可能反映出客户对于一些楼盘的产品、价格以及户型的接受程度高低而已。10月份依旧还是下半年房地产市场的主战场,一些居家户型的市场表现预计将能达到预期。

  虽然最近一段时间市场的降价风潮日盛,但是我们可以理解为这只是一些开发商为了快速出货的营销方式。从大趋势来看,惠州下半年的房价将是继续稳定的过程,市区的土地供应越来越少,新产品不断减少,所以我预计下半年惠州房价依旧不会和当前的均价有过多的变化,下降的可能性不大。

  调控政策将会严格落实,降价潮将来临

  ◎陈锐,惠州奥林匹克花园营销总监

  当前的调控政策,我不认为有出台更严厉措施的条件。最近国家又对商业地产贷款加以限制,相关的金融环境也不允许政府对房地产这个支柱行业大动干戈。种种迹象来看,唯一可信的是之前一些执行不力的政策,在接下来的时间内,会严格落实。限购预计不会落到惠州市场上,但政府会以其他方式代替限购的落地。房地产行业在惠州经济发展中的地位决定了惠州限购将会流产。

  下半年的市场坏境将越来越不利于开发商,从8月份开始很多中小开发企业的融资平台已经崩溃,完全靠销售来取得回款。一些上市房企为了年底的年报数据更加好看,给股东和股民一个交代,在接下来的时间内,会采取收缩战线、快速回款的战略,降低预期推售存量房源,能消化多少是多少,开发商肯定会加大促销力度,增加销售率。

  下半年的价格肯定会下降,至于降多少,要看政策,如果限购真的到来,那将是较大规模的下降,就算不限购,10月中下旬也将迎来一个较大规模的降价潮。一些在黄金周前后推售不力的楼盘,会采取用降价促销的方式来换取销售量,一些之前的存量房源,更是要以降价来达到预期,预计10月中下旬的降价和8月份相比,幅度会更大。

  年内限购会出台,但降价幅度不会太大

  ◎胡光宇,惠州世联地产策略总监

  9月24日,仅惠州城区就有10个楼盘入市推新。从世联地产的统计数据来看,9月份很难看,成交量大幅度萎缩。购房者对于开发商下调价格预期已经产生免疫作用,但是面对今年上半年上涨22%的事实,政府总应该有所交代,传闻的限购年内必会落实,一直悬而未决对整个房地产行业来讲未必是好事。

  近期市场推售的新货增多,与此同时开发商的大手笔营销似乎比以前更为频繁,但是综合来看,这些大手笔的营销不是普遍现象,也不会给这些项目带来更多的销售业绩,但是大手笔的营销方式让市民、购房者建立对项目的认知,也为开发商在接下来的市场做营销提供了便捷。

  和多数人预计的惠州下半年的房价将会有所下降一样,世联地产也持此相同观点。但对于下降的幅度,观点还是有分歧。从客观上来看,开发商的成本都在上涨,劳动力、原材料在C PI的高位运行之下也都在上涨,所以下调的空间不会太大,开发商降价会有一个底线和平衡线。很简单的道理,开发商不会用降50%的价格来换50%的成交量。可以预见的是,今年的房价就算降也不会低于同期2010年的水平。因为从长远来看,房地产行业的上升势头不可逆转,房价未来仍将上涨。

  银行关了水龙头,市场下行势在必行

  ◎李焱,惠州华基实业副总经理、营销总监

  目前,房地产的问题和危机充斥各种舆论媒体,房地产企业显得忧心忡忡,而购房者选择了观望。从当前的形势看,政策没有放松的迹象,银行基本关了水龙头,市场又处在观望期,加上惠州目前的市场货量,种种迹象来看,这个秋天有点凉。

  2011年下半年,整体方向依然是:一是控制价格,二是结构调整。目前来看,开发商快速出货,以价换量的销售思路让当前的市场价格出现短暂的下行,在我看来,这将是下半年的市场调整过程中的常态,供求比例的失衡让开发商是爷的年代不负存在,银行关了融资的闸门,导致开发商的资金来源只剩唯一的出路销售回款,当前市场上每个片区产品线都较为丰富,每一个类型的购房者都有多重选择,在当前同质化的产品品质已无太大差异化基础上,只有下调价格才能真正让购房者动心。预计越往后购房者越镇定,开发商越急,房价下调的空间会更大。

  相对于关注房地产价格,房地产市场结构的大调整势在必行。只有结构的调整才能使不同收入家庭买得到、买得起,租得到、租得起和收入相匹配的房子。解决这个问题的关键是理清基本需求、改善需求和投机需求这三层需求,并合理协调商品房、保障房等市场。
责任编辑:穆佩霞
最新评论