限价房变商品房 市房管局:未来5年内不得转让

2011-09-30 来源:广州日报 已有条评论,共有人参与
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[摘要]近日有媒体报道了花都区"风神花园"项目由限价房变为商品房的情况。对此,广州市国土房管局有关负责人接受媒体采访表示,"风神花园"项目等用地的出让公告、土地使用权出让合同和我市的限价房政策存在销售对象条件不一致、户型结构不一致、上市转让限制不一致等差异...........................................................................

  甘房网(gshouse.com.cn)讯  近日有媒体报道了花都区"风神花园"项目由限价房变为商品房的情况。对此,广州市国土房管局有关负责人接受媒体采访表示,"风神花园"项目等用地的出让公告、土地使用权出让合同和我市的限价房政策存在销售对象条件不一致、户型结构不一致、上市转让限制不一致等差异。其中我市限价房自办理权属证书5年内不得上市流转,5年后上市转让的,须按转让时市场价格与限价房购买价格之间差价的70%计收土地收益,但上述限制性规定在"风神花园"等项目用地公开出让和土地使用权出让合同中未约定。

  东风日产公司员工有购买"风神花园"优先权

  据悉,2006年11月17日,广州市国土房管局将"风神花园"项目用地作为限价房用地,采取"三限双竞"的方式公开出让,用地面积25.58万平方米,规划总建筑面积38.85万平方米,其中可售面积36.77万平方米,公建配套面积2.08万平方米。地块内建筑面积90平方米以下住房面积所占比重应达到开发建设总建筑面积的70%以上。住房最高销售价格不得超过2800元/平方米。

  此项目销售对象也限定东风日产公司员工有购买该地块所建房屋的优先权,限定一户一套,剩余房屋可对外公开销售。

  经过挂牌竞价,广州风神汽车房地产开发有限公司(下称:风神房地产公司)受让该宗地,成交价款36767万元,平均楼面地价约为1000元/平方米。广州市国土房管局与风神房地产公司签订了出让合同,上述出让条件作为合同约定条款。

  "风神花园"没有约定限价房自办理权属证书5年内不得上市流转

  广州市国土房管局有关人士表示,在"风神花园"等限价房项目用地公开出让后,随着限价房实践的深入和认识的不断提高, 2008年1月3日,市政府印发《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》(穗府〔2008〕1号,下称《办法》),并批准市国土房管局对外公布《关于2007年、2008年广州市限价商品住宅销售对象、最高销售价格标准的公告》(穗国房字〔2008〕19号,下称《标准》)。

  对比"风神花园"项目等用地的出让公告、土地使用权出让合同和我市的限价房政策,主要有以下差异。

  销售对象条件不一致。《办法》和《标准》将当前限价房销售范围定位于优先解决中等收入阶层首次置业需求,《标准》规定申购限价房应同时满足如下条件:1.广州市城镇户籍人口。2.首次置业,即本人在广州市辖区没有住宅自有产权登记记录;属已婚人员的,夫妻双方各自在广州市区均没有住宅自有产权登记记录。3.男性年满25周岁,女性年满23周岁。4.个人申购的,本人税前年收入在10万元以下;以夫妻联名方式申购的,家庭税前年收入在20万元以下。与出让公告和土地使用权出让合同中的销售对象条件相比,《标准》增加了户籍、收入、年龄、首次置业4个限制性条件。

  户型结构不一致。《办法》规定,我市限价房户型应当在建筑面积90平方米以下,而"风神花园"等项目用地出让公告中建筑面积90平方米以下住房的比重为70%,即允许30%的总建筑面积开发建设为大于90平方米的商品住房。实际上,"风神花园"也已按30%的规划要求开发建设了部分超90平方米的商品住房。

  上市转让限制不一致。《办法》规定,我市限价房自办理权属证书5年内不得上市流转,5年后上市转让的,须按转让时市场价格与限价房购买价格之间差价的70%计收土地收益。广州市国土房管局有关人士表示,上述限制性规定在"风神花园"等项目用地公开出让和土地使用权出让合同中未约定。

  "风神花园"所有商品住房需按实际成交地价的差额全额补缴地价

  针对媒体提出"广州市限价房政策出台后,之前出让的限价房项目用地是怎样处理"的疑问,广州市国土房管局也作出回应表示,实际上,由于公开出让在前、限价房政策出台在后,2006年至2007年我市公开出让的其他9宗限价房用地都存在着与"风神花园"类似的政策衔接问题,如公开出让时未限定销售对象、未限制转让,项目中存在超过建筑面积90平方米的商品住宅等等。

  广州市国土房管局有关人士表示,针对已出让限价房项目的上述问题,在《办法》和《标准》颁布后,本着依法处理、实事求是和采取措施积极应对国际金融危机的原则,通过与开发企业平等协商来解决,主要有四类处理方式。

  一是通过协商,开发企业同意自愿执行我市限价房政策,如保利西子湾、万科新里程、中海金沙罄园(含2宗限价房用地)、龙光峰景、宏康和园等6宗限价房用地,供应限价房约8300套全部成交。

  二是开发企业同意将限价房项目改为保障性住房项目,如金沙洲富力地块。

  三是开发企业同意以公开出让方式将限价房项目改为普通商品房项目,如花都亨利公司地块和番禺奥园公司地块。

  四是,经过反复协商,开发企业不同意接受限价房政策,坚持要按《合同法》的精神,即要按原土地出让公告和土地使用权出让合同的约定条件开发建设,如"风神花园"项目。

  为此,市国土房管局要求风神公司:"风神花园"所有商品住房,不论建筑面积90平方米以上或以下,均需按照公开出让时同区域、同类别未限价商品住房用地成交地价与限价房项目实际成交地价的差额全额补缴地价。

  同时,尽管"风神花园"项目不执行《办法》的规定,但是风神公司必须严格履行土地出让公告和土地使用权出让合同中明确的按最高限价标准2800元/平方米,确保优先销售给东风日产公司员工的义务。在东风日产公司员工优先购房后仍有剩余房源的,再由风神公司对外公开销售。

  2009年1月,风神公司按照上述要求签订了土地使用权出让补充合同。

  "风神花园"项目已网上签约2161套,项目仍剩余近三成单位尚未销售

  据悉,截至目前,该项目批准预售商品住宅3297套、31.97万平方米。已网上签约2161套,建筑面积21.31万平方米;其中,员工购买2078套、20.42万平方米,销售均价2800元/平方米,非员工购买83套、0.89万平方米,销售均价5257元/平方米。已认购未签约248套,建筑面积2.03万平方米;其中,员工购买210套、1.70万平方米,销售均价2800元/平方米,非员工购买38套、0.33万平方米,销售均价5913元/平方米。项目仍剩余近三成单位尚未销售。销售情况执行了出让公告和土地使用权出让合同中的规定。另外,"风神花园"项目尚未办理房产证,依法不具备办理二手房交易的条件。

  广州市国土房管局指出,个别媒体报道的有个别业主以6500-7500元/平方米放盘未有交易案例。
责任编辑:穆佩霞
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