北京门头沟房价最高已突破4万元未来门头沟发展潜力有望进一步爆发

2014-02-13 来源:北京青年报 已有条评论,共有人参与
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[摘要]“门头沟的房价已经每平方米40000元了,地价也接近每平方米20000元了”,这样的结论很多人都觉得不敢相信。但事实上,门头沟楼市近两年飞速发展,已经成为京西主要的置业区域。像去年入市的V7西园、西山艺境等项目,最高售价已经突破了4万元/平方米,而在上周新成交的几块土地中,最高的楼面地价也已经达到了19704元/平方米。门沟头目前已经聚集了融创、中铁、金泰、华润、远洋、华远等十余家大型开发企业。进入2014年,这些大型开

  “门头沟的房价已经每平方米40000元了,地价也接近每平方米20000元了”,这样的结论很多人都觉得不敢相信。但事实上,门头沟楼市近两年飞速发展,已经成为京西主要的置业区域。像去年入市的V7西园、西山艺境等项目,最高售价已经突破了4万元/平方米,而在上周新成交的几块土地中,最高的楼面地价也已经达到了19704元/平方米。门沟头目前已经聚集了融创、中铁、金泰、华润、远洋、华远等十余家大型开发企业。进入2014年,这些大型开发商旗下的楼盘要么正在筹划入市,要么已经正式销售,可以预期的是,今年将是门头沟供应量最大、新盘最为集中的一年。

  一天成交三块地 门头沟已成为京西新盘集中地

  1月16日,门头沟三宗土地出让点燃了开发商的竞争热情,最终远洋、融创、华润三大品牌开发商经过一阵血雨腥风的叫价后,以总计75.7亿元的土地价格笑到了最后,而三块土地的起拍价仅为41亿元。其中融创经过74轮才以18.2亿元中标,远洋38亿元摘得的地块溢价率达到了74%;华润19.3亿元获得的地块单价最高,折合楼面价19704元/平方米,溢价率107.5%。由此可见,门头沟地块的招拍挂现场,开发商间的竞价是何等的惨烈。

  而仅仅一个月前,也就是去年12月19日,融创、住总和北京骏洋三家联合体刚刚投下58.66亿元的天价,以49.95%的溢价率获得了门头沟限价商品房地块,折合楼面价为每平方米16891元。作为限价房用地的地价甚至高过了不少门头沟在售住宅项目的地价。

  一直以来,地处西六环外的门头沟楼市发展相对滞后,土地供应也持续维持在低位,为何突然就热得发烫呢? “最主要是交通的发展和京西多年来严重失衡的供求关系,共同导致了门头沟逐渐成为京西购房人的首选。”一位开发商表示。

  亚豪机构统计数据显示,2011年-2012年两年间,门头沟仅成交了6宗土地,其中住宅地块为5宗,宅地的累计建筑面积达到84万平方米。但是从去年开始,区域土地供应开始逐渐提速。2013年,门头沟区域共成交了7宗土地,其中住宅地块达4宗,累计建筑面积达88万平方米,仅去年一年,宅地的供应量就已经达到之前两年的总和。这也吸引了大量知名房企的进入,包括金泰、华远、住总、融创、中铁、K2、华润等,几乎每一个在售的楼盘都有着光鲜的背景。

  对此,亚豪机构副总经理高姗认为,门头沟土地供应逐渐提速,将从源头上有效缓解京城西部区域长期以来供应不足的现状。

  房价最高已突破4万元

  由于规划、土地等多方利好,区域楼市也从去年下半年开始出现了较大的放量。

  除了老项目丽景长安去年先后有三次推盘外,K2集团开发的高端纯新盘项目V7西园、西山艺境、中国铁建·梧桐汇等也分别在去年入市。其中,主打高端改善型需求的V7西园和西山艺境更是突破了4万元大关,将门头沟的整体房价拔高到新的阶段。V7西园去年8月开盘,主打175-300平方米的大户型,最贵的部分单价破4万,仍旧在开盘当天吸金8亿元。

  而西山艺境去年12月则优先推出了洋房部分,均价为35000元/平方米,最贵的四号楼单价则超过了4万元。门沟头的房价悄无声息地就进入了高端行列。

  高姗认为,除了这些现有在售项目外,鉴于当前项目运作周期普遍可控制在一年以内,去年区域成交的地块都有望在今年开始陆续入市,这将为门头沟楼市注入大量的新鲜血液,2014年门头沟楼市放量有望达到近年来的高点。而这些新项目,像1月16日出让的三块土地,最贵的土地价格已经接近2万元/平方米,这样处于高位的地价也几乎预示了未来售价或将继续攀高。

  中高价项目主打改善需求 低总价楼盘皆为商住

  不同于通州、房山、大兴等远郊区域以刚需为主、改善为辅的特性,自然环境优越的门头沟区域在售楼盘则主要以大户型的改善型项目为主,主力像V7西园、西山艺境、华润·润西山、丽景长安等都是如此。这类项目由于总价较高,去化速度通常都较慢。在北京现在的土地竞争格局下,未来纯商品住宅的高端化趋势将越发明显,改善型住宅市场将因地价的攀高被迫扩容,竞争也将越发激烈。

  一位门头沟区域的项目负责人就担心:与大兴、通州等众多楼市热点区域相比,目前区域置业力量仍然主要来自京西改善人群,区域价值也并未被大众所熟知及认可,如果没有突出价值的支撑,区域中高端楼市供应的倍增,或将给各个项目都带来一定销售压力,短期内难以被市场所消化。

  另外,除了改善型房源,刚需购房人则更多地选择低总价的商住项目。去年12月底区域新推盘的中国铁建·梧桐汇,就以小户型、低总价与近轨道交通的优势迅速获得了市场的认可。高姗认为,随着门头沟与主城区交通距离的进一步缩短以及自住商品房地块的入市,区域刚需及投资客群也将逐渐增多。而以2014年新成交的三宗地块为代表,区域商业地块的出让体量增大,也为未来商住项目的进一步崛起提供了前提。

  未来,除了改善型住宅外,商住项目也将以低总价的房源优势,成为区域刚需及投资需求的另一个释放点。区域楼市产品的供应梯度或将被进一步拉大,呈现出以改善型住宅项目为主、商住项目为补充的楼市结构。

  多个项目今年将放量 基本都是纯新盘

  门头沟楼市这两年的高速发展,直接体现在供应量的变化上。据了解,2011年上半年,门头沟区域仅有绿岛水岸一个项目在售。而2011年底至2012年初,区域内叫得出名字的项目也只有丽景长安、华润·润西山、润景公馆和中铁·梧桐苑。而2013年,整个门头沟又多出来了V7西园、西山艺境、中铁·梧桐汇几个纯新盘。这样的增长态势在今年仍将持续。

  据北京青年报记者了解,仅一季度,门头沟就有润西山·B组团、京汉铂寓、京西·金泰丽湾三个纯新盘住宅项目计划入市。随着门头沟土地供应的提速,开发商的推盘意愿也持续上升。西山艺境的项目负责人表示,一季度项目将首次推出别墅产品,而洋房产品也会在明年继续加推。金泰丽湾的销售人员则表示,项目计划将于明年推出的房源主力户型为91-220平方米的二-四居,均价预计不到3万元/平方米。

  再加上已经成交但还未形成项目的土地,都有可能在今年入市,门头沟不但将迎来众盘竞争的厮杀场面,区域配套也将在众多开发商的比拼中进一步完善,一位在售项目负责人就表示,门头沟这几年在环境和交通配套上的质变,使其将成为京城西部最主要的新盘集中营,整个区域也将成为京西中高端改善购房人的首选。 文/本报记者 李桁

  西山艺境 三面环山低密改善盘

  项目地址:门头沟阜石路双峪路口西800米路南

  建筑类别:洋房、联排别墅、大平层

  参考价格:洋房36000元/平方米、别墅预计50000元/平方米

  装修状况:毛坯房

  最新动态:去年年底该项目首次开盘,推出120-180平方米褐石洋房产品,均为7至9层南北通透的板楼,目前仅余少量140平方米的洋房。别墅产品预计2月下旬入市,推面积180-300平方米半山别墅,预计价格900万/套-1100万/套。未来入市的洋房新品在价格方面也会有所上调。

  区位及交通:20分钟到达西四环定慧桥

  门头沟区域内因西山艺境、丽景长安等几个热盘的入市而热度大增。在去门头沟的路上,不难发现长安街西沿线、莲石路、阜石路这三条主干道的连接,使其交通便利性相对通州等近郊板块格外突出。

  以西山艺境为例,从西四环定慧桥转入阜石路,经过3个红绿灯路口,大约不到20分钟即可到达。该项目销售人员表示,不仅仅是春节后车少的原因,而是门头沟这边本身居住密度较低,主干道也较多。因此,即使是节后效应减退之后的早晚高峰也并不会拥堵。“我们的工作人员早高峰时也计算过,正常行驶都能在20分钟内从定慧桥达到项目。”该销售人员说。

  周边及配套:项目自建商业和幼儿园

  从西山艺境目前的状况而言,该项目的区位相比丽景长安等项目更为接近门头沟老城区,周边也不乏已有的老社区,因此,现有的生活配套虽然并不尽如人意,但是距离该项目步行10分钟的位置也已经有一个物美超市存在。销售人员表示,“我们的销售人员日常的购物消费等,也都在附近就可以解决。”

  此外,由于西山艺境本身占地超过30万平方米,因此,该项目本身也有自建配套的较大空间。据了解,未来西山艺境将配建50000平方米的商业和幼儿园。娱乐方面,该项目还将设有社区会所,涵盖游泳、健身、休闲娱乐等设施,目前已经有部分设施配备到位,供购房人实地体验,另外,现在的售楼处也将会在入住后改造成为社区会所的一部分。

  环境方面则是西山艺境主打的卖点之一。销售人员表示,“门头沟在首钢等大型工业腾退后,功能规划以生态为主,因此,整体环境方面优势突出。而西山艺境本身借助三面环山的地势,形成了阶梯式分布格局,强化了每一户的景观环境。”

  煞风景的是西山艺境有高压线穿过,南侧还有一些在用的雷达天线。这不禁让购房人怀疑在日常生活中对身体健康是否产生不利。对此,《广厦时代》曾经做过高压线影响范围的专题,仪器显示,距离高压线超过100米,其辐射数便基本可以忽略。因此,提醒购房人在置业选房时,距离高压线超过100米便无需担忧。

  销售产品:别墅即将入市 洋房价格会涨

  西山艺境产品也较为丰富,整体定位高档盘。该销售人员表示,该项目的洋房部分为金地专利的褐石系。据了解,洋房产品均为7-9层的南北通透板楼,得房率大约在85%左右。目前可供购房人选择的房源很少,后期仍会有洋房入市,销售人员表示后期价格应该会略有上涨。别墅产品值得一提的是赠送面积较大,以联排中间户型为例,产权面积180平方米,实际使用面积可达到280平方米,露台、阁楼等设计均可利用起来扩大生活空间。文/张蛟

  丽景长安二期再升级 全为大户型

  项目地址:门头沟永定镇石龙西路与三石路交叉口西南角

  建筑类别:普通住宅板楼小高层

  参考价格:待定

  装修状况:精装修

  最新动态:丽景长安项目二期,预计4-5月开盘。共推出7栋楼,一梯一户,户型为137平方米三居,155平方米四居,均价待定,精装修,入住时间待定。

  区位及交通:京西新城三纵一轨

  《广厦时代》一行人从地铁八角游乐园站出发,开车走阜石路到该项目约20分钟。而无车的购房者可从苹果园地铁站,换乘931、981空调、977快,在石龙工业区下车。

  通过实地探盘,我们了解到,西长安街延长线将进一步缩短门头沟买房人进城的耗时。这条全封闭的快速路全长约6.4公里,东起古城南路,向西经现在的首钢东大门、首钢厂区后,跨永定河经西六环路继续向西,终点至门头沟的三石路。

  此外,门头沟的城铁S1号线也在施工中,建成后将对接1号线苹果园站和6号线慈寿寺站,是北京市首条磁悬浮列车。此次探访的丽景长安与S1号线上岸村站相隔约800米,走路前往在10分钟以内。

  周边及配套:商业配套待成熟

  生活配套方面,由于该项目位于门头沟新城区,现阶段附近超市、餐厅等配套的档次都比较低,此方面主要依靠北边3.5公里外的老城区,作为平时大型购物和娱乐的中心。项目周边即将会建立一个规模相当于世纪金源大小的太平洋国际广场,其中包括购物、休闲、娱乐、健身等多功能商业综合体,建成后会丰富周边配套。

  另外,1月16日融创在门头沟58.66亿标得自住房地块,该地块除了自住商品房规划意外,更多的是综合用地、商业用地。对此,有购房人认为,随着融创、华远等房企大举进驻门头沟,未来门头沟的发展潜力有望进一步爆发。“尤其是商业用地未来的建设,对目前门头沟生活、商业配套不足以及档次较低势必带来较大改观。”购房人表示。

  教育配套方面,在丽景长安的西北方向800米处,是北京第二实验小学永定分校幼儿园,西北方向1.5公里为北京第二实验小学永定分校,北边3公里处是大峪中学和北京育新中学,此方面配套齐全。

  目前待售的二期新品则完全针对改善人群,价格尚未最终确定,但项目相关负责人透露,未来具体定价会参照项目周边其他项目的价格。二期虽然配有保障房建设,但相比一期楼房之间间距略松。销售人员表示,随着二期的建设和一期的入住,项目周边的配套将会趋向成熟,方便业主日常生活。

责任编辑:mabingqing
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